A Föld- és Erőforrásügyi Minisztérium a napokban jelentette be, hogy az első három negyedévben az ingatlanok és a lakóingatlanok számára országosan kínált földterület nagysága 104 ezer illetve 71 ezer hektárvolt, amely az előző év azonos időszakával összehasonlítva 12,5% illetve 19,1%-os csökkenésnek felel meg. A minisztérium várakozásai szerint a negyedik negyedévben a hitelpolitika lazítása, a földkínálat ciklikussága és egyéb tényezők hatására a földpiacon mind a kereslet, mind a kínálat emelkedni fog, ezzel is tovább fokozva a földpiac érzékenységét.

Május óta Kína minden régiójában láthatók az ingatlanpiac élénkülésének egyértelmű jelei. A Pekingben, Sanghajban, Shenzhenben, Hangzhou-ban, Xiamenben és más fontos piacokon gyakran előforduló vásárlási rohamok, a lakásvásárlók kígyózó sorának jelensége azonban széleskörű aggodalmat váltott ki. Az adatok szerint az év első nyolc hónapjában országosan 4,368 billió jüant fektettek ingatlanfejlesztésbe, amely az előző év azonos időszakához viszonyítva 15,6%-os növekedést jelent, ugyanakkor a növekedés üteme az első hét hónap adataihoz viszonyítva augusztusban további 0,2 százalékponttal gyorsult.

Abban, hogy vajon tényleg magára talál-e az ingatlanszektor megoszlanak a szakértői vélemények. Liu Ge pénzügyi elemző nem bízik a jelenleg látható felfutás tartósságában.

„A vásárlók egy része valóban azért áll sorban, mert lakást akarnak venni. Ugyanakkor vannak olyanok is, akiket csak a marketingfogások vonzottak oda. Például láttam, ahogy egy városban az ifjú vállalkozók versenyét és a beruházás megnyitó ceremóniáját egyszerre tartották, ezáltal nagy tömeget tudtak vonzani. Más esetekben a regisztrálók vagy érdeklődők között Iphone-t vagy Ipad-et sorsolnak ki, ezzel a marketingfogással éltek."

Ugyanakkor Kína sok városának magas ingatlanárai miatt a kormányzat a legkisebb ingatlanpiaci problémát sem meri figyelmen kívül hagyni. Júliusban Wen Jiabao miniszterelnök az ingatlanpiac szabályozásáról újfent világossá tette: „erős kézzel végig kell vinni az ingatlanpiac minden területének szabályozási munkálatait, és elősegíteni az árak racionális szintre való visszatérését." Iparági szereplők szerint az előbbi állásfoglalás az ingatlanpiac magára találására utaló jelekre született válaszul.

A kínai ingatlanárak gyors növekedése 2004-ben kezdődött. Néhány elemző szerint 2005-ben különböző ingatlanokba befektetve 2010-re több mint 300%-os adózás utáni profit volt elérhető. Kínában a magas árak és a lakosság bevételei kezdenek elválni egymástól. A 2008-tól kezdődő globális pénzügyi válság hatására a kínai ingatlanárakban gyors visszaesés volt tapasztalható, azonban 2009-re, a gazdaságélénkítő csomag bevezetését követően, gyorsan visszatért a korábbi drágaság. 2010-től kezdődően a kormányzat egy sor szigorú intézkedést hozott a rohamos áremelkedésnek gátat szabandó. Nemcsak az ingatlanhitelezést fogták vissza, hanem az egy személy által megvásárolható lakások számát is korlátozták.

A neves kínai közgazdász, Ba Shusong, az Államtanács Pénzügykutató Intézetének igazgatóhelyettese elmondta, hogy rövidtávon az ingatlanszektorra vonatkozó szabályozás hatása egyértelmű.

„Az ingatlanszektorban bevezetett intézkedések, több más intézkedéssel együtt, egy nagyon fontos eszköze a befektetési célú lakásvásárlás visszafogásának. Az elsődleges cél az autonóm kereslet kielégítése. Az intézkedések érvénybe lépését követően az ingatlan, mint befektetés már sokkal kevésbé vonzó célpont. A lakásvásárlási korlátozások egyből megfordították a kereslet és a kínálat viszonyát, és mivel sokan már nem vásárolhatnak, ezért a kínálat nagyobb lett a keresletnél."

Az elnéptelenedett ingatlanpiacon a lakásárak növekedése megállt, majd lassú csökkenésbe kezdett, a kormányzati szándékoknak és a piaci várakozásoknak megfelelően. A szigorú kormányzati intézkedések letörték a befektetési célú lakásvásárlást, azonban a magas ingatlanárak sok vásárlót kivárásra késztetnek, mert úgy gondolják, hogy az árak még mindig messze állnak az ingatlanok valós értékétől. Ma Guangyuan közgazdász osztozik véleményükön.

„Ma, bár az előző 6-7 hónapban estek az árak, azonban a csökkenés mindig csak nulla egész valahány százalék volt. Sokan úgy vélik, hogy ezzel az ingatlanárak mélypontra értek, azonban én ezt nem így látom."

Az árak estek valamelyest, azonban szeptember óta sok városban robbanásszerűen nőtt az ingatlan-tranzakciók száma. A Centaline piackutató statisztikái szerint a földtranzakciók értéke szeptemberben elérte a 25,737 milliárd jüant, meghaladva az augusztusi összesített értéket. Az ingatlanfejlesztők lelkesedéséből ítélve már a földpiac egésze a fellendülés jeleit mutatja, a negyedik negyedévben pedig várhatóan új csúcsot ér majd el.

Felmerül a kérdés, hogy a szigorú ingatlanpiaci szabályozás hatásai mért kezdtek nemrég halványulni?

2012-ben, a világgazdaság lassú talpra állása és az európai adósságválság miatt a külső kereslet csökkent, a kínai gazdaság növekedése pedig lassulni kezdett. 2012 első félévében a GDP növekedés 7,8%-os volt, a második negyedévben azonban a növekedés 7,6%-ra, 1999 óta nem látott mély szintre süllyedt. A növekedés biztosítása végett a kínai központi bank több alkalommal is csökkentette a kötelező tartalékolási rátát és az alapkamatot, ezzel növelve a pénzmennyiséget a piacon. A hitelpolitika enyhítésének hatására az ingatlanpiac a fokozatos talpra állás jeleit mutatta, sőt, egyes helyeken egyenesen pánikszerű vásárlói boomról beszélhetünk. A Kínai Index Kutatóintézet által közölt adatok szerint 2012 szeptemberében Kína 100 városában az újépítésű lakóingatlanok átlagára 8753 jüan volt négyzetméterenként, amely 0,17%-os emelkedést jelent éves szinten.

Ba Shusong úgy véli, hogy az ingatlanárak felfelé ívelése összefüggésben áll a szigorú ingatlanpiaci szabályozással.

„(A hitelkínálat szűkülése és az eladatlan lakások szaporodása miatt) az ingatlanfejlesztők pénzszűkébe kerültek. A szigorú intézkedések miatt szűkült a piac, ezzel pedig csökkent a vállalatok mérete, kevesebb földet vásároltak, nem fejlesztettek. Tehát általánossá vált a kevesebb beruházás, a kínálat is csökkent. Ezután, a kedvezőbb hitelezés hatására hirtelen túlkereslet alakult ki."

Az ingatlanszektorban az őszinte és egyenes beszédéről ismert Ren Zhiqiang, a Huayuan ingatlanfejlesztő elnöke egyetért Ba Shusong meglátásával. Várakozásai szerint jövő márciustól ismét robbanásszerű növekedésnek indulnak az ingatlanárak, ennek legfontosabb bizonyítéka a földkínálat csökkenése, amely a lakóingatlanok túlkeresletéhez vezethet.

Az ingatlanszektor az elmúlt tízegynéhány évben a kínai gazdaság fejlődésének fontos motorjává vált, közvetlenül 13%-ban járult hozzá a GDP növekedéséhez. Azonban ha hozzávesszük a kapcsolódó iparágakat, mint az acél- és cementipart, a háztartási gépek iparát, a logisztikát, stb., akkor az ingatlanszektor a kapcsolódó iparágakkal együtt már a gazdasági növekedés 50%-áért felelős.

Hogyan lehetséges összeegyeztetni a gazdasági növekedést az ingatlanárak stabilitásával? Ba Shusong saját javaslattal állt elő.

„[A szigorú ingatlanpiaci szabályozás] időszakában hogyan kellene ezt elérni? Például engedélyezni lehetne az ingatlanfejlesztők egy része számára a hosszú távú befektetéseket, ezzel lehetővé téve, hogy lanyha lakáspiaci körülmények között is földet vásároljanak. Így a lakáspiac magára találásakor a kínálat jobban lépést tud tartani a kereslettel, kordában tartva a drágulást. Tehát így a makroszintű talpra állástól függetlenül, mikroszinten is fenntartható a vállalat stabilitása. A döntéshozóknak ezt meg kellene fontolniuk."

Jelenleg Kína rohamos urbanizáción megy keresztül, az ingatlanpiacon pedig túlkereslet tapasztalható. A befektetési célú lakásvásárlás visszaszorításával egyidőben több szociális lakás építésére van szükség, hogy minél szélesebb rétegek lakhatási szükségleteit biztosítsák.

(Írta/fordította: Szabó Zoltán)