Changzhou a Jangce-folyó deltájának szívében fekszik. A 2500 éves tengerparti várost régen „sárkányvárosnak" nevezték, annyira virágzó és gazdag volt. Viszont nemrégiben nehéz idők köszöntöttek a helyre, miután néhány újságcikk szellemvárosnak bélyegezte.
A National Business Daily üzleti napilap januári tudósítása szerint rengeteg kiadó/eladó lakás lehet a város modern negyedében, mivel a Wuyi út mentén felhúzott legújabb háztömbben alig világít fény éjszakánként.
Erre a changzhou-i kormányzat gyorsan kiadott egy hivatalos közleményt, amiben visszautasította az efféle vádakat. Alaptalannak érezték, hogy Changzhou-t szellemvárosnak titulálja bárki, pusztán a kevés felkapcsolt lámpa miatt.
„A legtöbb ingatlan a Wuyi úton épp csak elkészült vagy még folyik az építése. Nem ésszerű megítélni, hányan élnek ott, miközben a terület még átmeneti időszakban van," mondta Wu Haiyong, a changzhou-i lakásépítési hivatal igazgatóhelyettese egy februári sajtótájékoztatón.
Azonban, hiába öntött tiszta vizet a pohárba, ez nem oldotta meg a sajtóval folytatott vitát, hiszen egyre több szellemváros üti fel a fejét országszerte.
A China Youth Daily ifjúsági napilap júliusi beszámolója szerint legalább 12 ilyen szellemvárosra bukkantak már Kínában. A legismertebb mellett, ami az észak-kínai Belső-Mongóliai Autonóm Területen található Ordos, a listán szerepelt még a Jiangsu tartományi Changzhou, a henani Zhengdong Új Terület, a hubei Shiyan és a yunnani Kunming Chenggong kerülete.
Változatos földrajzi fekvésük és gazdaságfejlődési szintjük ellenére, van valami közös ezekben a városokban. A helyi kormányzatok mindenütt hatalmas összegeket fordítottak kereskedelmi egységekkel, lakótömbökkel és infrastruktúrával ellátott új zónák felépítésére – amikből egyedül az emberek hiányoznak.
Sárkányváros vagy szellemváros?
Mikor a Global Times újságírói július 22-én felkeresték Changzhou-t, a saját szemükkel is láthatták a Wuyi út mentén égbe szökő felhőkarcolókat, vagyis annak ékes bizonyítékait, hogy a város igazi metropolissá szeretne válni.
Zhang Weixin is zavarba jött, mikor a város legnagyobb és legújabb ingatlanfejlesztéséről faggatták.
„Mindenütt ez megy. Láthatják, az összes út mentén építkezések zajlanak. Túl sok van belőlük, nem tudnám megmondani, melyikek a legújabbak vagy legnagyobbak," osztotta meg a taxisofőr.
Viszont az Injoy Plázában, a Wuyi út 2012 májusában megnyílt legnagyobb bevásárlóközpontjában és lakókomplexumában élő, tavaly beköltözött Wang nevű lakó szerint a lakóterület alig egyharmadának van gazdája.
A nő elmondta azt is, hogyan lehet egyszerűen megállapítani valóban laknak-e egy lakásban: meg kell számolni a légkondicionáló dobozokat az épület falán, hisz ezek nélkülözhetetlenek a forró kínai vidéken. Nincs belőlük valami sok a tucatnyi 30 emeletnél is magasabb épületet magában foglaló komplexumokban.
A közeli Tesco szupermarket egyik alkalmazottja is megerősítette, hogy nem megy valami jól az üzlet a vásárlók hiánya miatt.
Kidurran az ingatlan-lufi
A Wuyi út csupán a legékesebb példája annak, hogy Changzhou mennyi figyelmet szentelt az ingatlanfejlesztésnek az elmúlt években. A helyi hatóságok egy sor fejlesztő- és vásárlóösztönző politikát is bevezettek.
Changzhou első metróvonala jövőre készül el és javarészt a Wuyi út alatt halad majd. Az ingatlanfejlesztők elmondták, hogy a helyi hatóságok már eddig is 8 milliárd jüant fordítottak a Wuyi út környékének kipofozására.
A Czfcw.com, a város legnagyobb ingatlanügynökségének egyik munkatársa úgy nyilatkozott, hogy jelenleg is úgy 100 építkezés zajlik Changzhou-ban.
Changzhou népessége 2012-ben elérte a 4,5 millió főt, ami 20%-os emelkedés az előző évtizedhez képest. Viszont az adatok azt mutatják, hogy a lakosságnövekedés javarészt a város építésére behozott vándormunkásoknak köszönhető, akiknek erősen korlátozott a vásárlóereje.
A közeli Suzhou és Nanjing városaival összehasonlítva Changzhou jóval kevesebb vonzerőt képvisel a középosztály számára, mivel alig akadnak itt megfelelő iskolák, intézmények és vállalkozások.
A korábbi tudósítások is megkérdőjelezték, hogy a város valaha is képes lesz elég népszerűségre szert tenni ahhoz, hogy belakja, felélje hatalmas ingatlankészletét.
Viszont a helyi kormányzat optimizmusa nem lankad. Lu Jingfeng, a changzhou-i lakásépítési hivatal ingatlanfelügyeleti igazgatója szerint a kereskedelmi forgalomba került ingatlanok forgalma 29%-kal nőtt 2013 első felében.
Tavaly 6,58 millió négyzetméternyi ingatlan, más szóval 62093 lakás talált gazdára, ennél Jiangsu tartományban csak Nanjingban és Suzhou-ban adtak el többet.
„A changzhou-i ingatlanárak jóval alacsonyabbak, ami segít abban, hogy keresletet alakítsunk ki," állítja Lu.
Azt is tisztázta, miért tévesek a nagyszámú kihasználatlan ingatlanról szóló híresztelések. Lu kiemelte, hogy a város 2009 óta megépült 10 millió négyzetméternyi ingatlanának több mint a fele még mindig az építtetők kezében van, vagy arra szánják, hogy eredeti otthonaik elhagyására kényszerült embereket telepítsenek oda.
„Nincs tudományos alapja Changzhou-t egy olyan várossal összehasonlítani, mint Ordos. Egyetlen építkezést sem állítottak le tavaly Changzhou-ban és nem zuhantak az ingatlanárak, mint ott. Szerintem a média eltúlozza a tényeket," tette hozzá Lu.
Az igazgató azt mondja, azért épül ennyire gyorsan ilyen sok ingatlan a városban, mert „mostanában egész Kínában ez megy." Szerinte a kihasználatlanság kérdése is megoldódik majd, ahogy a város fejlettebbé válik az elkövetkezendő pár év során.
A szellemvárosok kérdése
A szellemvárosok felbukkanásának jelensége nagy figyelmet kapott Kínában és külföldön egyaránt. Néhány külföldi sajtótermék úgy spekulált, hogy ezek a városok szimbolizálhatják Kína gazdasági hanyatlását.
Talán Ordos a legismertebb szellemváros. A szárazföldi terület egyik leggazdagabb városa volt, amit a „kínai Dubaiként" emlegettek, viszont mostanra a gazdasága zuhanórepülésbe kezdett.
A város gyors GDP növekedését a szénipar alapozta meg az elmúlt évtizedben. A szénipar révén felhalmozott gazdagsága jókora hányadát az ingatlaniparba csatornázták be. Az ingatlanbefektetésből származó pénz visszaáramlott a széniparba vagy még több ingatlanba fektették, ami ördögi kört teremtett.
A szénipart a sebesen visszaeső kereslet és az olcsóbb importszén által egyre kiélezettebbé váló versenyhelyzet is megtépázta. És miután a helyi gazdaság lehiggadt, az ingatlan-lufi is kipukkadt.
Hasonló dolog esett meg a Henan tartományi Hebiben, ahol a szénnek köszönhető kezdeti fellendülés után jött az összeomlás, mikor a készletek kimerültek a kilencvenes években. A helyi kormányzat erre egy vadonatúj város építésébe fogott 40 km-re, 1992-ben. Viszont egy májusi tudósítás szerint „üres a város", kevés ember és üzlet telepedett meg az új helyen a 20 évnyi fejlesztés dacára.
Ordos példájából okulva sok helyi kormányzat keményen igyekszik igazi ipar- és üzletágakat az új fejlesztésű zónákba csalogatni, ahelyett, hogy kizárólag az ingatlanfejlesztés által felpörgetett gazdaságra támaszkodna lakosai megtartásában.
A changzhou-i kormányzat már 2009-ben azt hangoztatta, hogy egy sor kedvező politikát fog bevezetni a nagy új iparágak – mint a gépgyártás, új energia, új anyagok, elektronikus információ, biotechnológia és gyógyszeripar képviselőinek vonzására. Tőlük várták, hogy a tehetségek révén növeljék a terület versenyképességét.
„Mivel a gyorsvasút modern összeköttetést biztosít a Jangce-delta vidékén és a terület városai szoros kapcsolatban állnak egymással, én hiszek abban, hogy Changzhou gazdasága a jövőben is virágozni fog," szögezi le Lu.
A városiasodás talánya
A szakértők szerint a szellemvárosok jelensége mellett, sürgősen foglalkozni kell a kínai városiasodás jelenlegi mintáival is.
„Kína olyan hatalmas, a városok pedig nagyon különböznek egymástól egyéni adottságaik miatt. Őszintén szólva, szerintem normális, hogy olykor adódnak problémák a kihasználtsággal bármilyen fejlődési folyamat során," véli Li Zhanjun, az E-house China kutató- és fejlesztőintézetének igazgatója.
„Az Ordoshoz hasonló városok esetéből az a tanulság, hogy egy jól fejlett város kialakításához előbb egy jól fejlett ipari láncot és struktúrát kell létrehozni. Ha a helyi kormányzat csupán egy város felépítésével akar népszerű lenni, hatalmas kockázatot vállal gazdasági jövőjére nézve," teszi hozzá Li.
Eközben Liu Yuan, a Centaline Property sanghaji ingatlanügynökség rangidős munkatársa szerint az ingatlanárak jelzik a legjobban, ha kialakult egy ingatlan-lufi.
„Az új városok nem szabhatnak túl magas árat az ingatlanaikért, hiszen az emberek nem tudnák megfizetni," mondja Liu. Bár talán kezdetben ezt csak a kereslet fokozására szánták, hogy felkeltsék a tehetős és előkelő vásárlókör érdeklődését, mostanra már annyira kifáradt a kínai ingatlanpiac, hogy a magas árak egyszerűen elveszik az emberek kedvét a vásárlástól.
vivi |
